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法扶報報

【貧困觀測站15】下任總統如何落實居住正義?/簡錫堦

發佈日期:2023.08.17

更新日期:2023.12.06

貧困觀測站15
下任總統如何落實居住正義?

簡錫堦(反貧困聯盟召集人)


土地是不可再生的資源,俗云:「有土斯有財」是華人古訓。加上資本主義把土地當成「商品」,認為尊重供需定律及自由市場決定售價,是最合理的價格。稀有的土地、房產遂成為炒作致富的商品;住屋已非「生活必需品」,而是如鑽石般的「奢侈品」。中國人所到之處,遍及美國、加拿大、澳洲等,都難以遏止中國人炒房,房價無不翻倍。近年來中國炒房團盯上房價低廉的越南、泰國等東南亞國家,迅速炒熱當地房產市場。

台灣30年來炒房暴利的激勵下,炒房是致富的金錢遊戲,房價不停歇的炒高,五到十年就翻一倍,投資房產是唯一不賠錢且可獲暴利的標的,因此囤房炒高無所不用其極。台北的房價足可和倫敦、紐約看齊,甚至超過了日本的東京。

審計部在111年度中央政府總決算審核報告中點出「台灣居,大不易」,批評台灣青年世代,面對「買不起」又「租不好」的居住困境,許多青年人因此不敢婚育或延遲婚育計畫,加劇少子女化問題,不利於國家未來經濟發展,削減國家總體競爭力。

「住宅價格指數」十年漲幅近六成,青年薪資漲幅約僅13%。高房價、低薪資嚴重落差,購屋夢碎只能租房子。但房價不斷漲高,水漲船高下帶動全國租金指數屢創歷史新高。

政府意識到問題的嚴重性,雖祭出四波打房政策緩解民怨,施行實價登錄、減少貸款成數、增加房貸利率、修訂《平均地權條例》,禁止預售屋紅單買賣,卻不從囤房稅加重持有成本著手,這種打假球的兩面手法,炒房暴利仍繼續延燒,房價照樣升高。

居住人權是當下台灣社會需要面對的重要議題

樂見總統候選人表態 支持「居住正義」

長期以來高房價為民怨之首。上個月由民間發起「居住正義大遊行」,吸引近萬年輕人上街表達心聲。當天兩位總統參選人上台表態,柯文哲主張三個「大力」:大力蓋、大力改、大力補。要大力蓋社會住宅,對房價產生抑制效果;大力改革稅制,「房屋愈多、稅要愈高」;要大力補貼,租金補貼要補貼房客而不是房東,要讓租屋市場透明化。侯友宜則說若當選總統,抓到炒房就重懲,也會讓租屋黑市公開透明,民進黨做不到的20萬戶社宅,他會繼續拚、拚更多,讓年輕人好租與買得起房子。

賴清德未出席遊行,但在青年論壇上提出居住三對策,透過「全國歸戶」及「房屋稅差別稅率2.0」打擊囤房,擴大「青年安心成家」優惠貸款額度,以及擴大租金補貼。並且繼續興建社宅、包租代管以及租金補貼方面,從目前48萬戶擴大到100萬戶。

遊行前幾天,行政院火速通過「房屋稅差別稅率2.0方案」,推出兩大改革,首先是將原先囤房稅以「縣市歸戶」,改為「全國歸戶」,讓囤房者無法在他縣市囤積房子規避計算。並將現行非自用住宅稅率1.5%到3.6%,調升至2%到4.8%,預計明年實施,2025年課稅。中央版和地方版囤房稅都針對囤有三房以上非自用住宅的多屋族,以回應居住正義的訴求。

據財政部統計,若以家戶歸戶(以本人、配偶及未成年子女為1戶計算),截至2023年6月30日止,有51萬3824戶持有非自住住家用房屋,若以個人歸,全國有54萬5586人持有非自住房屋,持有2戶有6萬7783人,占總人次的12.42%居次,持有3戶以上非自住房屋者總計有3萬5962人,占整體比重的6.59%;5戶以上則有8781人,占整體比重的1.61%;持有10戶以上則有1608人。

依行政院囤房稅初擬方案,同一家戶名下有超過4間房,扣除1間自用住宅,第4間開始才會被課囤房稅,但據最新統計,僅2.2萬戶適用,且稅率僅調升至2%到4.8%。看似磨刀霍霍,實際卻是輕輕劃過的政策,怎能遏止炒房歪風?

加強「居住正義」論述 立法落實

1987-1989年房市飆漲,北市預售屋價格平均從每坪11萬元漲到44.5萬,掀起5萬無殼蝸牛夜宿忠孝東路抗議,首次針對住宅議題的街頭造勢、立法與監督階段的活動。無住屋者團結組織在街頭發送《蝸牛主義宣言》:「所有動物中我們最羨慕蝸牛,因為牠們都擁有自己的房子、自己的家。房子是牠們生命的一部份,是牠們最基本的權利,是牠們生活尊嚴的保障。而且蝸牛的社會也很合理,一隻蝸牛一個窩,既不少,也不貪多…..。呼籲我們的社會向蝸牛社會學習,把住宅當作人權,是不可讓渡的基本人權,是一個美滿與安定社會的基本條件。」居住是人類的需要,必須先有居所才能生存或繁榮,有道理提出居住的合理要求,因為居住是一種權利。

我國《住宅法》第一條開宗明義:「為保障國民居住權益,健全住宅市場,提升居住品質,使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境」,居住權是維護人性尊嚴重要要素,應為基本人權。居住正義應公平提供人民「適足居住權」,並為社會處境最不利的群體優先提供適宜的居住環境。

德國為了保障每個人都有房子住,將人民的「居住權利」列入憲法中。認為居住是基本人權,藉由法規刻意規範房地產價格的上漲。鼓勵自建房宅、合作建屋,打破開發商對房屋供應的壟斷與操控房價。非營利的合作社共同建房是德國住宅建設的主要組織形式,每年以此方式新建住宅逾三分之一。政府則對合作社住宅提供低利貸款、土地價格及稅收減免的優惠,避免房屋商品化的因素。相較歐洲實力相當國家,德國房價相對低廉。

為了防止炒作,德國建立地產價格獨立評估機制,對地價、房價、房租等實行「指導價」制度。評估師要對評估結果負責,若不公正導致錯誤還須負法律責任。德國施行之「執行威懾機制」,使指導價制度順利執行,法律規定如果地產商或房東制定的房價或租金,超過評定的合理價格20%,就犯了《經濟犯罪法》,最嚴重的會依「重利罪」判處徒刑。收取昂貴的租金者應予監禁3年或處以罰鍰,炒房獲取暴利情節嚴重者,最高可處10年刑期。因為「房價」也納入定價法、民法、高利貸、經濟犯罪法的範圍內,企圖炒房獲取暴利在德國難以得逞。

期待未來總統大破大立進行改革

執政黨所提的「囤房條款」,限定本人、配偶及未成年子女共可持有三戶,第四戶以上為「非供自住房屋」才予課徵,且未立法防堵借名登記,完全無法遏止囤房居奇炒做。在野黨總統參選人也僅停留於口號式居住正義,毫無具體有效方案,了無新意,讓人難於置信可抑制炒房,落實居住正義。

如果總統參選人秉持「居住是人權」,主張炒房暴利侵害別人的居住權,應受限制和懲罰。預告重課囤房稅實施期程,警示 : 只要持有一房非自用住宅又未出租者就課3%囤房稅,三房以上者依囤房數稅率最低5%,最高10%課徵,肯定造成囤房者儘速與房客訂定租約,申報房租收入,或加速脫手或轉移,如此,政府可多收租金所得稅、贈與稅和土地增值稅。接著,逐漸採市價每年課徵土地稅和房屋稅,加重炒房、囤房持有成本,讓炒房者無暴利可圖,甚至可能虧本,可望有效抑制炒房。

借名登記逃避囤房稅,利用契約關係實質掌控房地產獨享收益,造成居住正義、課稅正義的嚴重扭曲,應嚴格規定以實名制登記。申請借名登記須有正當理由,借名登記契約亦須經公證才有效力,並需繳納契稅;而土地稅、房屋稅應該歸由實質上控制不動產的借名人負擔,炒房暴富者即無法濫用借名登記享受利益,而規避應有的社會責任。

仿效德國施行「執行威懾機制」,嚴管炒房行為,保障居住人權不被侵害,必定會激起人心振奮,成為這次選舉正向主題,落實居住人權的大改革。同時有效引導釋出50多萬間囤房,並興建大量公共社會住宅,採只租不賣並依所得比率收取廉價租金,讓房價與租金回歸合理,是普羅大眾殷切的企盼。

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