財團法人法律扶助基金會

案件筆記：28年的土地爭奪戰！泰雅渡假村「借名登記」大逆轉

文／法隆‧星降 Falong Sinciang（法扶台北分會法務專員）

最近幾天原住民社群都在討論一件大事：最高法院剛出爐的115年度台上字第310號判決。

這不只是法律界的重大突破，更是一場精采的「商戰復仇記」。主角是泰雅渡假村創辦人家族（原住民高家），對上後來的經營團隊（榮高公司）。高家在一審時原本「滿盤皆輸」，最後卻「絕地大反攻」逆轉全勝，成功在本會（法律扶助基金會）扶助律師的協助之下，把失去28年的土地給要了回來！

到底發生了什麼事？我們用最簡單的白話來拆解。

【大前提】非原住民想買「原住民保留地」？門都沒有！

法律規定，為了保障原住民生計，「原住民保留地」（以下簡稱原保地）的所有權人，只能是原住民。（山坡地保育利用條例§37 II、原住民保留地開發管理辦法§18 I）

但上有政策、下有對策。長久以來，很多非原住民的開發商，看上溫泉或觀光商機，想買地蓋渡假村，就想出了一個「迂迴策略」：

「我出錢買地，找一個聽話的原住民當人頭，登記在他名下。我們私底下簽一份『借名登記合約』，證明土地其實是我的。」

過去法院認為，這種「借名登記」只要登記在原住民名下就合法（譬如最高法院102年度台上字第2189號判決）。這導致大量原保地實質上被非原住民掌控。

直到2021年，最高法院「民事大法庭」終於看不下去，做出了一個非常有勇氣的指標性裁定（108年度台上大字第1636號裁定）：

只要是非原住民用人頭買原保地，不管你們私底下簽了什麼買賣契約、借名登記契約，還是在土地上設定什麼權利，一律「通通無效」！

AI示意圖片

【小前提】轉手4次、糾纏28年的「套娃遊戲」

雖然2021年大法庭說「一律無效」，但還是有一些遺缺：如果這塊地早就被轉手賣給其他人（甚至轉了好幾手），該怎麼辦？

這次泰雅渡假村的案子，就是一個「原保地俄羅斯套娃」：

1. 民國87年（第1步）： 買家陳明照（非原住民）花2888萬買下高家的榮高公司股份，同時另外約定：高家要把名下的原保地，過戶給陳明照指定的原住民人頭Ａ。
2. 中間過程（第2~4步）： 這塊地像傳接球一樣，陸續從人頭Ａ過戶給人頭Ｂ，再過戶給人頭Ｃ。
3. 民國111年（第5步）： 官司打到一半，人頭Ｃ突然把土地又過戶給了人頭Ｄ。

高家想把土地拿回來，而土地已經轉了四手，跟大法庭裁定的案例不太一樣。但最高法院115年度台上字第310號判決，肯定了高家的主張，把這個套娃一個個拆掉：

• 先直接拔插頭： 法院說，非原住民跟原住民之間「過戶原保地」的約定，打從一開始就無效。既然最源頭的約定無效，後面的過戶自然可議。
• 中間過戶給人頭A、B、C全部無效： 這些人頭之間的過戶登記，擺明了就是要規避法律，全部無效。
• 無權處分：人頭C過戶給人頭D，法院認為這叫無權處分，而高家也有表達反對，那這個過戶也無效。況且人頭Ｄ打官司時早就知道這塊地有爭議，算不上是「不知情的善意第三人」，最後也不能合法擁有這塊地。

結果：轉手四次全部被判無效，土地回歸原主，高家大獲全勝，拿回土地！

【彩蛋】土地拿回來了，那2888萬要還嗎？

這是一般人最關心的問題。法律上講究公平，你土地拿回去了，當初收人家的錢，理論上要當成「不當得利」還給人家。

而且，去年（2025年）高等法院才剛開會討論過一個問題：「如果時間超過15年，原住民能不能賴帳不還錢？」最後法官們認為：「不行，這樣太沒誠信了，地都拿回去了，錢也一定要還！」（臺灣高等法院暨所屬法院法律座談會_民事類_114年第1題）

照這樣看，高家不是要把當初的2888萬還給陳明照嗎？

精彩的來了！

我們翻開前審（台中高分院112年度原上更一字第1號）的判決，發現對手（人頭D）在訴訟中竟然有過這樣的表示：

「當初那2888萬，合約上寫的是『買股份』，不是『買土地』，而且合約已經履行完畢了！」

當初買家為了規避法律，在合約上故意寫成「買股份、土地是附贈/另外過戶的」，在訴訟中也不斷作相同主張。現在好了，高家日後如果被要求返還不當得利，完全可以兩手一攤說：

「對啊，你當初是花錢跟我買股份的，股份你也拿到了，合約早就履行完畢了。至於土地？那是因為借名登記無效被法院收回的，干那2888萬什麼事？」

對泰雅渡假村/榮高公司來說真的是地財兩失。
土地被拿回去了，當初付的2800多萬討不討得回來？

還真說不準餒。

作者附註：2888萬不當得利非本次訴訟標的，【彩蛋】一節僅筆者就日後可能發展所做猜測，實際結果仍有變數，尚待持續追蹤觀察