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法扶報報

【貧困觀測站9】放任炒房製造「居住貧窮」/簡錫堦

發佈日期:2023.02.22

更新日期:2024.01.18

貧困觀測站9
放任炒房製造「居住貧窮」

文 / 簡錫堦(反貧困聯盟召集人)


根據全球數據庫Numbeo資料,2022年台灣房價所得比高達19.73倍,亦即不吃不喝約20年才能買房。高房價剝奪了居住人權,中下階級淪為「居住貧窮族」,持續高漲的房價為民怨之首。

我國房屋稅不按實價課徵,房屋單價依各縣市不動產評價委員會評定,土增稅依公告現值,不及實價的兩三成,兩者都嚴重偏離實價。而且自用房屋稅率僅1.2%,營業用房屋稅率也只3%,稅基既小、稅率又是國際低標,囤房成本低於全球。加上極低的購屋貸款利率,集成炒房暴利的誘因。建商和仲介深悉房價越高賣得越好的心理,想買房自住者眼看房價急速高漲,深怕現在不買未來還會更貴的心理壓力,搶著進場加油助燃。搶買房產,推高房價,幾成全民運動。研究顯示最富有的1%,都是靠資本利得致富,其中以炒房炒地最穩賺,我國成炒房囤房天堂。

居住貧窮是台灣當下需要被重視關心的課題

炒房成全民運動  政府打房心虛

2020年內政部透過住宅所有權登記資料庫進行大數據分析,針對單一所有權人住宅進行全國總歸戶統計,自然人和法人(不含建商)持有4房以上者,坐擁全台10%住宅,形成集中壟斷現象。

去(2022)年媒體報導,主計處與央行資料顯示,當年與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘已高達11.7兆,佔台灣GDP的比重超過50%,資金大量集中在房市,為數甚鉅,政府打房更加心虛;內政部徐國勇部長甚至表示,房產業是我國的「護國群山」。殊不知房價狂飆反而不利經濟發展及社會的安定,怎能護國?

1999年,日本老年人口占17.1%,全民瘋狂炒作房地產,以致泡沫經濟破裂,日本從山頂跌落谷底,陷入失落的二十年,是為殷鑑。我國少子化因素,人口已然呈現負成長,老年人口占17.18%,與當年日本相當。2020年「人口及住宅普查」顯示的空屋數已達117.5萬戶,同年度上半年的「低度使用(用電)估算空屋數」近82萬戶,空屋數不減反增。供過於求,但推案新蓋仍如火如荼。情況猶如日本失落二十年的情境,政府持續放任炒房,令人擔憂。

民怨加深,政府不得不祭出四波打房。首先對擁有三屋及以上者降低其貸款成數,購買第3戶及以上住宅的貸款成數,降至4成。盼房價軟著陸,卻無法抑制炒房熱度。第二波打房,主要針對公司法人購置住宅貸款,不論是第一戶、第二戶,最高成數一律降至4成。

接著調高房貸利率,制定房貸利率三級制。第一筆購屋貸款最低利率門檻為1.31%;第二筆為1.6%;第三筆為1.72%。對炒房暴利者實無任何壓力。

四波打房同樣無功後,祭出《平均地權條例》,主要針對預售屋炒房熱。投資客用群組團購炒作,造成房價上漲;新房子炒高了,舊房子也水漲船高,跟上新房子八成價格,是帶動房價齊漲的因素。

《平均地權條例》修法規定,限制換約轉售,禁止預售屋紅單交易,不得讓與或轉售第三人。重罰炒作行為,散播不實資訊影響交易價格、虛偽交易營造熱銷假象、影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,可依交易數量處罰100萬至5,000萬元,限期未改進可連續處罰。建立檢舉獎金制度,鼓勵民眾檢舉。宣稱是史上最嚴厲的打房措施,但僅只整頓預售屋亂象。若不從囤房稅加重持有成本,炒房暴利仍繼續延燒,實難遏制高房價,感覺沒有真正打蛇七寸。

荷蘭「佔屋行動」的居住團體

人民反抗高房價的行動。上世紀70年代,學運興起全球感染性的社會抗議,反體制的「革命」甚為流行。啟蒙了荷蘭一群不具有家庭關係的個人,組成理念相同者共同居住,同時保持個體獨立性的「居住團體」。透過「佔屋行動」將公有閒置空間變成「居住團體」的共有住家。荷蘭的社會價值觀竟能容許、支持「佔屋行動」,當然也曾發生和警民衝突事件。居住團體開始展開談判,採用租的方式向政府取得合法使用權。蚊子館轉化成住宅空間,政府也樂於解決閒置空間的維護管理與治安問題。

台灣新北市新店的阿美族「溪洲部落」也類似「佔屋行動」,超過40年歷史的共同居住事實,經由抗爭而取得合法租用土地。高雄市的「拉瓦克部落」是都市原住民部落,佔住了60年,直到90年代被查報為違章建築,20多年來數次面臨拆遷;在台權會和法律扶助基金會的協助,經由訴訟平反拆遷安置的迫害。最近高雄高等行政法院判決,高雄市政府強拆違法,應撤銷尚未執行的拆除處分,可望獲得合法居住。這兩個佔屋行動個案,為台灣實踐合作式住宅的成功範例。

廣建社會住宅 落實弱勢者居住權

蔡總統上任時宣告在八年內興建20萬戶社會住宅,八年將至,實際完成3萬戶。內政部次長花敬群表示,除興建社宅、包租代管,再加上50萬戶租金補貼,未來很有機會創造涵蓋需求比率達7成的「泛社宅」體系,屆時台灣「社會住宅」數量將成四小龍第二。

以泛社宅誤導大眾,台灣目前的社會住宅的存量,包含包租代管在內,大概只有住宅存量的0.2%多些,新加坡的住宅80%為政府所蓋的「組屋公宅」,香港社會住宅存量也近30%,我國如何成四小龍第二?政府無法如期蓋成,隨便湊合算數,不過是政見跳票的遮羞言詞。

組屋是新加坡剛獨立時李光耀的國家戰略,提供住屋讓人民有房住,強化國家認同。國家組屋局是最大的營建和管理機構,土地國有的組屋不能當炒房商品。新加坡「公積金制度」是全球提撥率最高的勞動基金,青壯期員工總提撥率33%,20%由雇主提撥,13%由員工自提。公積金是組屋財源,勞工到一定積數即可分配適宜住屋,也是勞工醫療保險和退休金的財源。新加坡特有的條件,台灣無法仿效。

臺北市明倫社會住宅三房型租金要價四萬元,引起非議,市政府與內政部為此而意見衝突。內政部明定社會住宅租金為市價80%,弱勢家庭則為64%;明倫社區住宅租金約為北市均價70%,三房型則近90%。實則政府依市場機制訂定租金,是資本主義的思維,有違社會住宅的「社會價值」。

政府興建社會住宅,土地取自公有地,實不應計入成本,何況社會住宅只租不賣。歐美日與新加坡的社會住宅,都明定申請者條件,再依申請者所得計算租金,相同規格住房租金或有差異,並非一律以市價折算。社會住宅第一名的荷蘭,只要符合低收入、身心障礙、年長者、單親家庭、孩子較多家庭、社會新鮮人,都有資格申請。租金是依所得計算,甚至免租金,讓居住者有能力負擔。

解決買不起 租不起房的對策

最近,內政部長林佑昌發布住宅政策「三支箭」,包含「租金補貼」、「房貸支持」及「青年購屋基金」。300億元租金補貼放寬資格,免付房屋與房東證明資料;房貸補貼方案,北市房貸限於850萬元以內、其他縣市為700萬元以內,合格民眾每戶得一次性3萬元定額補貼;青年購屋基金,鼓勵青年定期存款,加上政府協助累積購屋基金;但低薪青年的月光族哪來的存款。

年輕租屋族是高房租的受害群體,三支箭中只有租金補貼較實際,其他購屋兩項補助,實無誘因的點綴。建商土地最大來源是公有地拍賣,若不拍賣而用於蓋社會住宅,才是對弱勢者最大的幫助。住宅三支箭大撒幣旨在拉攏青年搏取選票,無穩定的政務預算如同急難紓困。此三支箭不涉及解決高房價的根本問題,反倒是穩住建商和炒房者的利益;政府施小惠,難以掩蓋高房價和高房租的施政無能。 

住房是人民的居住權與生存權,炒房者應受到限制,並應以重稅懲罰,使其無利可圖。著名經濟學家皮凱迪訪台時,建議政府開徵富人稅,從房地產課重稅著手,縮小貧富差距,根絕炒房,解決社會危機。

學習荷蘭、新加坡與南韓廣建只租不賣的「社會住宅」;以囤房稅加重炒房成本;以實價課徵第二間房以上的地價稅和土地增值稅,落實漲價歸公,抑制暴利,就能平抑房價。
 

參考資料
陳傑鳴/房市貸款佔比超過GDP一半 炒房已成輸不起的遊戲

殺到全球最低 台灣房貸利率 快跌破1.5%
政府出重手打炒房,2022央行宣布升息「房市新措施」一次看!
 

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