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  • 在簽租屋契約前,你「審閱」了嗎?/郭淳頤
  • 在簽租屋契約前,你「審閱」了嗎?

    文/郭淳頤律師(財團法人崔媽媽基金會義務律師)


    不管是外出就學或者單純租住房屋,租屋契約對許多人來說,是人生第一個簽下的長期合約。而我們不時也會在網路或新聞中聽聞租屋糾紛的報導,甚或者你/妳身旁就有同學朋友曾有租屋紛爭的不愉快經驗,固然生活中惡房東不見得到處都是,但是簽下租屋契約之前,我們不能不小心謹慎的留意,因為權益要靠自己維護留意,這是不變的鐵則。

    你聽過「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」嗎?在簽署定型化租屋契約前,你「審閱」了嘛?這個中華民國(下同)105年6月23日內政部內授中辦地字第1051305384號公告(106年1月1日生效)行政院消費者保護會第47次會議通過的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」。究竟有什麼不同以往的意義和需要知道的事呢?

    一、首先我們先介紹在「什麼情況」會有房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項的適用?

    由於「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」是依據消費者保護法(下簡稱「消保法」)第17條第1項就「定型化契約」而設的規範;所以房東和房客間所簽的租賃契約必須具備以下的前提要件:(1)是其中一方預先擬定提出之定型化契約條款作為契約內容之一部份或全部而訂定之契約;易言之,房客或房東其中一方每每承租或出租時都是拿出固定的範本例稿進行簽租屋契約的概念;(2)簽約的一方必須是企業經營者,另一方是消費者(註:房東如果出租房屋係屬常態性出租,並非偶一為之或短期為之,通常會被認定屬於企業經營者);(3)契約條款並不是雙方個別磋商而生;因為雙方磋商而成的條款,就已經「不是」一方預先擬定。

    簡言之:所簽訂的租屋契約,必需在適用消保法的前提下,進一步才會有適用「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」的空間。

    二、就106年1月1日生效的房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項修正重大變革之處

    明訂至少有三天契約審閱期

    「契約審閱權」在消保法第11條之1第1項本來就有明文規定,「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。」。那麼租屋契約是否也適用消費者保護法第11條之1第1項審閱權利?曾經有不同的看法與意見主要是認為租賃行為與消費行為不同,所以沒有這項審閱權利。

    但現在房屋租賃定型化契約不記載事項第1條規定「不得約定拋棄審閱期間」;而在應記載事項第1條明定「契約審閱期間至少三日」;本此,106年1月1日以後簽訂的租屋契約享有「契約審閱權」是被肯認的,同時也是被保障的權益。

    提前終止租屋契約之違約金限制

    過往房東房客亦多就提前終止租約常有違約金過高之約定,而若房東房客雙方同意這樣的約定,原則上本於私法自治的原則,就算事後認為違約金過高發生糾紛,大多數的狀況下,在司法程序上不見得會被法院接受採納。

    然租屋契約之承租方普遍被認為是較為弱勢的一方,「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」也是以保障居住權的思維出發,為妨免弱勢的承租方在無奈下不得不同意過度不利之違約金約款,故訂有違約金數額之限制(最高不得超過一個月租金額)以保障承租方之居住權(可參考應記載事項第12條之規定)

    稅金負擔及戶籍遷入之約定

    關於稅金負擔和戶籍能否遷入,一直都是重大討論的議題。坊間所售的舊版租屋契約常見約定「....不能進行報稅....如有違反所衍生的稅賦均由房客負擔....」,以及這樣的約定「不得遷入戶籍」。

    類似約定的用意可能是擔心房客搬走後,不會主動將戶籍遷出,造成房東還得去戶政機關處理,為了便宜省事,直接與房客約定不得將戶籍遷入;或是擔心房客會在申報綜合所得稅的時候,將租金列入扣除額項目裡,這樣的行為會讓稅務單位得悉有房屋出租事實。

    然由於內政部營建署有關於住宅補貼作業的相關規定[1],亦同是先前所提及同是為保障經濟上弱勢所給予的社會福利措施;因此,倘若允許房東利用私法自治原則來規避稅賦或使房客增加租屋負擔,那麼這樣的福利措拖恐將無法實現。且戶籍地的登記更是民眾法律關係開展的基礎之一,如社福資源領取資格、學籍問題、以及經濟活動常見的開戶資料與帳單寄送、司法文書之送達....均多有涉及。

    因此,在106年1月1日之後簽訂的租屋契約,都能援引不得記載事項第4條、第5條,不再就戶籍遷入與稅賦負擔予以限制,資以保障承租人權益

    三、常見案例

    自房屋定型化契約生效後,崔媽媽基金會常接到民眾來電詢問,像是在公告前簽訂的租約若還未到期,是不是需要重新簽約?若沒有重簽合約還會有效嗎?對此,先前所簽的租約並不會因為106年1月1日的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」的關係使原來租屋契約失其效力,因為租屋契約仍為有效,所以房東與房客沒有一定得要再重新簽一次;目前也沒有相關法律或規範要求房東和房客必須要再次締約。而關於「是否重新簽一次?」,依現有的解釋而論,在沒有重新簽訂的情況,最大的差別是:由於租屋契約並非106年1月1日後所簽訂,所以就沒有適用到106年1月1日「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」這些保障。

    希望透過以上簡短的說明,對各位讀者在進行簽訂租屋契約時,增加一些法律意識,也知道有什麼權利是能夠主張,什麼義務是需要負擔的。期房東與房客們一同了解共同遵循,攜手創建一和諧的租屋關係,與塑造一友善的租屋環境。

    【租屋契約快問快答】

    • 我可以要求房東/房客直接用內政部的房屋租賃契約範本嗎?

    可以,雙方可使用該範本逐一確認並正式簽署作為規範契約。但因為內政部所提供的僅是契約範本,雖可建議對方以範本來作簽署合約,但不見得會被接受,建議若非以契約範本簽署,仍可用範本作為比對,並參照應記載及不得記載事項來逐一檢視合約內容。

    • 房東拿契約書給我簽,我可以要求帶回去看嗎?

    可以的,至少可以要求三天的契約審閱期。

    • 怎麼看房屋租賃契約書?有哪些重點一定要注意?

    可參照「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」來檢視契約書。若對方提供的合約內容有所違反,可要求修改或拒絕簽約,並告知若契約內容有所違反,且經主管機關令其限期改正而屆期不改正者,依據消費者保護法第56-1條規定之罰則,是會被處以3萬元以上罰鍰。

    • 我的租約是在2017年1月1日之前簽的,有受到這份應記載及不得記載事項的保障嗎?需要重簽嗎?

    本份「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」只有對2017年1月1日後簽的房屋租賃契約才有效力。在此時間點之前所簽的房屋租賃合約仍有效力,除非雙方同意重新簽署,否則並無強制重簽的效力。

    【網路資源】

    房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項

    房屋租賃契約書範本

     

    [1] 內政部營建署-住宅補貼作業規定http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=10612&Itemid=57,最後瀏覽日106年3月30日